Comprar una vivienda de obra nueva es un proceso emocionante, sin embargo, antes de tomar esta decisión, es fundamental tener en cuenta diversos aspectos y seguir ciertos pasos para asegurar el éxito de la transacción.
¿Cuál es el proceso jurídico de la compra?
La compra de una vivienda de obra nueva implica la firma de varios contratos que son fundamentales para proteger los derechos e intereses de las partes involucradas, es decir, el comprador y el vendedor-promotor inmobiliario. Estos contratos establecen las condiciones y términos legales de la transacción, y es importante comprender su alcance antes de proceder a su firma.
Analizamos uno a uno los contratos que deberás firmar para adquirir tu nueva vivienda.
7.1 Contrato de arras: ¿Qué es y qué significa su firma?
El contrato de arras es un documento preparatorio de la compraventa futura, en el que el comprador realiza un pago al vendedor-promotor en concepto de señal, como muestra de su intención de adquirir la vivienda. Aunque no siempre, es habitual que, una vez formalizada la compraventa, las cantidades abonadas en concepto de arras se entiendan hechas a cuenta del precio de la compraventa.
Es un acuerdo privado entre el comprador y el promotor inmobiliario que no requiere la presencia de un notario.
En el contrato de arras es esencial (i) identificar la vivienda que se pretender reservar, (ii) definir el carácter de las arras (penitenciales, confirmatoria o penales) y, en consecuencia, especificar las consecuencias de su incumplimiento; (iii) e informar de las condiciones básicas de la compraventa futura.
Infórmate sobre los diferentes tipos de arras que hay y qué implica cada una de ellas.
7.2. Contrato privado de compraventa
Es el documento en el que se formaliza la compraventa entre el comprador y el vendedor-promotor inmobiliario. El mismo debe recoger de manera detallada todos los aspectos que regulan la transacción (descripción e identificación de la vivienda, con información detallada sobre su situación jurídica, urbanística, de cargas y ocupacional); el precio y la forma de pago; impuestos que gravan la operación; derechos y obligaciones de las partes; fecha prevista de entrega; garantías ofrecidas por la vendedora; consecuencias de los incumplimientos, etc.
Al igual que el contrato de arras, es un documento privado que no precisa de la intervención de un notario.
7.3. Escritura pública de compraventa y entrega de llaves
Es el documento por el que se materializa la transmisión de la vivienda por parte del vendedor-promotor inmobiliario, y su adquisición por el comprador. Normalmente, coincide en el tiempo con la entrega de las llaves de la vivienda. A partir de este acto, el comprador pasa a ser el propietario de la vivienda.
Al igual que el contrato privado de compraventa, la escritura pública debe contener de manera detallada las condiciones que regulan la transacción. Si previamente a la escritura se hubiera firmado un contrato privado de compraventa entre las partes, ésta no debería contener ninguna condición que no hubiera sido pactada previamente, salvo que la misma sea fruto de una circunstancia sobrevenida.
Como documento público, precisa de la intervención de un fedatario público (el notario), que da fe de la capacidad de los intervinientes y garantiza la legalidad de la operación. Es el documento necesario para que la compraventa pueda acceder al Registro de la Propiedad.
¿Qué gastos e impuestos debe asumir el comprador en la compraventa de una vivienda?
Son los siguientes:
- Gastos notariales (salvo que se pacte otra cosa por las partes).
- Gastos registrales, en caso de inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
- Gastos de la gestoría, en caso de hacer uso de ella.
- Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Te contamos en profundidad todos los gastos asociados a la compra de una vivienda aquí.
7.4. Constitución de un préstamo con garantía hipotecaria (la hipoteca)
Llegado el momento de adquirir la vivienda (escritura pública de compraventa) y, consecuentemente, de abonar el precio pendiente (normalmente, entre un 70-80% del precio total), muchos compradores optan por contratar con una entidad financiadora un préstamo con garantía hipotecaria. Este es un documento ajeno al vendedor-promotor, que se firma entre el comprador y la entidad financiera de su elección. Al igual que la escritura pública de compraventa, precisa de la intervención de un notario.
Se recomienda que el comprador de una vivienda de obra nueva inicie los trámites para la obtención de la hipoteca dos o tres meses antes de la fecha prevista para la entrega de la vivienda, para encontrar la mejor hipoteca posible y limitar el riesgo de que haya cambios bruscos en su situación financiera.
¿Cómo se distribuye el pago del precio de la compra de una vivienda sobre plano?
El proceso de pagos suele ser el siguiente:
- Primer pago: En concepto de arras, coincidiendo con la firma de ese contrato.
- Segundo pago: Entre un 10% y 15% del precio, más el IVA correspondiente. Con carácter simultáneo a la firma del contrato privado de compraventa.
- Tercer pago: Cuotas mensuales. El pago de otro 10% o 15% del precio, más el IVA correspondiente, se realizará en cuotas mensuales que suelen dividirse entre el número de meses restantes desde la firma del contrato hasta la finalización de la obra.
- Cuarto pago: Coincidiendo con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entrega de llaves. En ese momento se abona la parte del precio pendiente de pago; normalmente, entre el 70% y el 80% del precio, más el IVA correspondiente. Esta parte del precio se corresponde con la que se suele financiar con préstamo hipotecario.
Te recomendamos que antes de comprar una vivienda de obra nueva, te informes en profundidad de las condiciones que van a regular la operación, de los contratos que vas a tener que firmar y de las diferentes formas de pago disponibles. En Realia estaremos encantados de aclarar todas las dudas que te surjan en ese proceso.
