Los gastos de comunidad son aquellos que se destinan a asegurar que tanto el edificio como las áreas comunes se mantengan en óptimas condiciones para todos los vecinos.
Antes de abordar lo que incluye típicamente los gastos de comunidad, es importante entender que existen diferentes tipos de gastos que una comunidad puede asumir. Los gastos ordinarios son aquellos que se repiten de manera mensual o anual y están relacionados con el funcionamiento habitual del edificio o conjunto residencial, como el mantenimiento de los servicios comunes o el personal de conserjería. Por otro lado, los gastos extraordinarios incluyen aquellos que surgen por necesidades puntuales, como reparaciones mayores o reformas que no se habían previsto. La correcta clasificación y gestión de estos tipos de gastos es esencial para asegurar que cada vecino contribuye de manera justa y proporcional según las normas acordadas.
¿Qué incluye típicamente los gastos de comunidad?
Cada comunidad de vecinos puede tener unos gastos diferentes, pero por lo general suelen ser bastante similares, sobre todo en lo que respecta a los ordinarios.
A continuación vemos sobre un ejemplo de gastos de comunidad qué incluye este importe en la mayoría de casos:
Gastos de comunidad ordinarios más comunes
- Mantenimiento de servicios básicos (luz, agua).
- Mantenimiento de gastos de limpieza.
- Mantenimiento de gastos bancarios.
- Cuota de la gestión de la comunidad.
- Servicio de conserjería.
- Mantenimiento de la piscina.
- Mantenimiento de jardines y zonas comunes.
- Mantenimiento y servicios vinculados al ascensor.
- Mantenimiento de calderas, tuberías y otras instalaciones.
- Obras de conservación requeridas para el funcionamiento de la comunidad.
- Fondo de reserva acordado entre los vecinos, el mínimo es el 10% del último presupuesto ordinario.
¿Cómo se calculan los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad se suman entre sí y se reparten entre los inmuebles que forman parte de la comunidad de vecinos.
Sin embargo, las formas de calcular este gasto por inmueble pueden acordarse de forma diferente en cada comunidad.
La legislación vigente diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad, dos conceptos que influyen en cómo se hace el reparto de estos gastos:
- Cuota de participación: implica un reparto porcentual de los gastos en base al valor del inmueble, su emplazamiento, su situación, el uso de los elementos comunes y también el coeficiente de propiedad.
- Coeficiente de propiedad: es el valor basado en la superficie útil de un piso o local, con relación a la superficie total del inmueble.
El reparto de los gastos por vivienda puede ser homogéneo entre todos los vecinos o basarse en estos valores de coeficiente de propiedad y cuota de participación. Cuando es para todos el mismo se llama cuota lineal o igualitaria.
En algunas comunidades de vecinos también se establece un importe diferente para los locales comerciales o incluso se les puede excluir de todos o de algunos de estos gastos, al entender que no van a utilizar los servicios vinculados.
¿Quién es responsable de pagar los gastos de comunidad?
Según el artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal el propietario de una vivienda es responsable de pagar su cuota correspondiente de los gastos de comunidad.
También son frecuentes las medidas fiscales que favorezcan la inversión en obras que mejoren la eficiencia energética o accesibilidad de un edificio a través, entre otras cosas, de deducciones específicas. Efectivamente, los gastos que se generan de la comunidad de propietarios como servicios de jardinería, portería y administración, son deducibles de la renta y lo puedes hacer en la casilla 0109 de la Declaración de la Renta.
Consecuencias de no pagar los gastos de comunidad
En el caso de no hacer efectivos los pagos de la comunidad de vecinos, podrías:
- Ser reclamado judicial o extrajudicialmente para cumplir con las obligaciones recogidas en la ley
- No podrías votar en las sucesivas juntas de propietarios
- El propietario moroso podrá asistir a las juntas de la comunidad con derecho de voz, pero no de voto.
Solo en caso de que los vecinos lo aprueben por mayoría o en caso de que el propietario del local comercial acuda a los estatutos sociales, se podrá quedar exento de pagar los gastos de la comunidad de vecinos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comunidad
¿Es posible impugnar una cuota de gastos de comunidad?
En cualquier momento los propietarios pueden acordar que la participación en los gastos de comunidad sea diferente.
Primero, en la Junta de vecinos debe aprobarse mediante votación y por unanimidad dicho cambio.
A continuación, se define la nueva cuota de gastos de comunidad en los estatutos y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si se realizan obras en el edificio, cómo afectan a los gastos de comunidad?
Las obras en el edificio corresponden a gastos de carácter extraordinario. Se aprueban de forma complementaria a la cuota de gastos ordinarios.
Dependiendo del tipo de obra que deba realizarse, el proceso de votación requiere una mayoría distinta. Una vez aprobado este gasto, el reparto porcentual de responsabilidad por cada propietario se puede hacer igual que con los gastos ordinarios o con otro tipo de valoraciones, dependiendo del tipo de obra a realizar, cómo afecta a cada inmueble y, por descontado, con acuerdo de la comunidad.
El cobro de este gasto puede vincularse a la cuota de gastos ordinarios o hacerse de forma separada, en las cuotas negociadas según los requerimientos de cada obra.
¿Cómo se puede reducir el importe de los gastos de comunidad?
Uno de los objetivos clave sobre los gastos de comunidad es reducirlos en la medida de lo posible. Hay varias estrategias que pueden ayudar a conseguir este objetivo:
- Modificar los servicios ordinarios para obtener un servicio óptimo a mejor precio.
- Invertir en eficiencia energética.
- Darse de baja de servicios no imprescindibles.
- Contar con un administrador de fincas eficaz que ayude a optimizar estos gastos de comunidad.