Todo el mundo sabe qué es una hipoteca y qué implica esta modalidad de financiación. Pero mucha gente desconoce las variaciones que ofrece, entre las que se encuentra la hipoteca inversa.
A nivel administrativo, la hipoteca inversa sigue la disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF y la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.
En base a esta normativa, se entiende por "hipoteca inversa" el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
Este producto financiero está especialmente diseñado para personas mayores de 65 años y solo puede ser concedido por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas que operan en España.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
El funcionamiento de una hipoteca inversa es el siguiente:
- El titular de la vivienda recibe pagos del banco o de la entidad financiera, que pueden ser en forma de pago único, pagos periódicos o una línea de crédito.
- A medida que pasa el tiempo, el saldo de la hipoteca aumenta, ya que los intereses se van sumando al capital.
- La deuda se paga cuando el titular fallece, vende la propiedad o se muda permanentemente de la vivienda (dependiendo del tipo de hipoteca inversa contratada). Tras el fallecimiento de la persona que es titular del inmueble objeto de hipoteca inversa, a los herederos les corresponderá la propiedad del inmueble, pero también tendrán que devolver el dinero que recibió el titular al formalizar la hipoteca más los intereses devengados.
Tipos de hipoteca inversa
Hay diferentes tipos de hipoteca inversa. Los dos más usuales son la hipoteca inversa temporal y la hipoteca inversa vitalicia:
Hipoteca inversa temporal
En la hipoteca inversa temporal el titular recibe pagos del banco por un periodo determinado de tiempo (por ejemplo, durante 10 años). Estos pagos pueden ser mensuales o puntuales.
Cuando finaliza el periodo acordado, el titular debe devolver el dinero prestado, generalmente mediante la venta de la propiedad.
La principal característica de este tipo de hipoteca inversa es que la deuda tiene un límite temporal. Esto puede ser atractivo para quienes necesitan dinero por un tiempo concreto y no quieren que la deuda continúe más allá de ese periodo.
Hipoteca inversa vitalicia
La hipoteca inversa vitalicia elimina el factor temporal y el titular recibe los pagos hasta su fallecimiento.
Se puede dar el caso de que se agote el dinero de la vivienda estipulado en la hipoteca antes de que el titular fallezca. En ese caso se activa el cobro de un seguro de renta vitalicia.
Hipoteca inversa o nuda propiedad
Hay otra modalidad algo distinta al concepto de hipoteca inversa, que es el de nuda propiedad.
En este caso, el propietario de la vivienda vende la nuda propiedad de su casa, pero conserva el derecho de uso y disfrute de la vivienda durante toda su vida.
Es decir, el propietario sigue viviendo en su hogar, pero ya no es dueño del inmueble en términos legales porque la plena propiedad pasa a otra persona, que podrá disponer de esa vivienda al fallecimiento del titular original.
Requisitos para acceder a una hipoteca inversa
Para poder aprovechar una hipoteca inversa, se tienen que cumplir los siguientes requisitos:
- Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años.
- Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
- Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
- Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Ventajas y desventajas de una hipoteca inversa
La hipoteca inversa tiene tanto ventajas como desventajas. Es importante tenerlas todas en cuenta para tomar la decisión oportuna sobre si esta modalidad es conveniente o no para el titular de una vivienda.
Las principales ventajas de una hipoteca inversa son las siguientes:
- Ingreso adicional: representa un aumento de la renta del titular sin necesidad de vender la vivienda ni abandonar el hogar.
- Sin pagos mensuales: no hay que preocuparse por ir pagando la hipoteca, ya que la deuda se va acumulando hasta el momento de la venta de la propiedad o el fallecimiento del titular.
- Mantiene el derecho de vivir en la casa: esto es una garantía aplicable en la hipoteca inversa vitalicia.
- Beneficios fiscales: las cantidades percibidas por la hipoteca inversa no tributan en el IRPF, siempre que todo se lleve a cabo de conformidad con la regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio personal, para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia
Normativa: Disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF y la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (BOE del 8)
No tributan en el IRPF las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual (hipoteca inversa) por las personas mayores de 65 años, siempre que se lleven a cabo de conformidad con la regulación financiera relativa a los actos de disposición de bienes que conforman el patrimonio personal para asistir las necesidades económicas de la vejez y de la dependencia.
Se entiende por "hipoteca inversa" el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, siempre que cumplan los siguientes requisitos:
- Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años.
- Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
- Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
- Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Estas hipotecas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas que operen en España.
¿Qué es lo malo de una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa tiene sus desventajas, por lo que en ocasiones puede no ser recomendable:
- Deuda creciente: la hipoteca inversa supone una deuda que va creciendo con el tiempo, pues se acumulan los intereses sobre el capital prestado, lo que también puede reducir el valor heredable de la vivienda.
- Compromiso vitalicio: la deuda en una hipoteca inversa vitalicia se mantiene hasta el fallecimiento del titular y a veces puede suponer un saldo pendiente incluso por encima del valor de la propiedad.
- Pérdida de propiedad: si no se cumplen los términos del préstamo, la propiedad puede llegar a ser subastada y el titular se queda sin la vivienda.
- Reduce la herencia: en caso de tener herederos, no podrán heredar la vivienda si no asumen la deuda pendiente.
¿Cómo se calculan los intereses de una hipoteca inversa?
Para calcular los intereses de una hipoteca inversa se tienen en cuenta varios factores, normalmente los siguientes:
- Tipo de tasa de interés (fija o variable).
- Valor de la propiedad.
- Tipo de hipoteca inversa elegida.
- Modalidad de pago.
La hipoteca inversa es una forma de obtener rentas por la propiedad que puede ser interesante para muchas personas. Es importante analizar todas las características que tiene, valorar los beneficios a corto y largo plazo y escoger la modalidad más adecuada para aprovechar al máximo sus ventajas.