En base al tipo de interés, un préstamo hipotecario puede clasificarse en hipoteca con interés fijo o hipoteca con interés variable. Esta última modalidad de préstamo, la hipoteca con interés variable, es la más elegida en España y responde a un importe de cuotas que se irán modificando con la periodicidad establecida en el contrato (normalmente semestral) en función de un índice de referencia, usualmente el Euribor.
Usualmente el importe de la cuota calculada será constante (método francés o de cuota constante) hasta la próxima revisión del tipo de interés. Esta cuota se compone de una parte que va a amortizar el principal del préstamo concedido, y la parte restante que es el interés que se paga al prestamista.
¿Qué es una hipoteca a interés variable?
Una hipoteca a interés variable se basa en un índice de referencia, que condiciona las fluctuaciones de las cuotas.
El tipo de interés variable se revisa periódicamente y determina el importe de las siguientes cuotas hasta la próxima revisión, en función de ese índice de referencia. El método de cálculo financiero de la nueva cuota es el mismo, cuota constante (o método francés), y tendrá también una parte que va a pagar intereses y otra a amortizar parte del principal del préstamo. En los primeros años del préstamo calculado por este método, la parte que va a pagar intereses es mucho mayor que la que va a amortizar el principal. Esta tendencia va invirtiéndose a medida que transcurren los años.
De esta manera, la cuota puede subir o bajar dependiendo del tipo de interés que marque en ese momento el índice de referencia.
Ventajas de contratar una hipoteca con interés variable
La hipoteca con interés variable ha sido preferente entre los compradores españoles, por las muchas ventajas que ofrece:
- Los intereses suelen ser más bajos que las hipotecas a tipo fijo.
- Se asocian a menudo a periodos de amortización largos.
- Las comisiones asociadas también son bajas.
Riesgos asociados a las hipotecas de interés variable
Las atractivas ventajas de las hipotecas de interés variable se asientan sobre la condición de riesgo existente. Y es que el índice de referencia puede fluctuar de una forma algo imprevista, lo que puede suponer un cambio importante en la cuota de la hipoteca para el siguiente período hasta la próxima revisión.
Es precisamente lo que ha sucedido con el índice de referencia más utilizado en hipotecas, el Euribor, que desde 2012 se mantuvo por debajo del 1% hasta incluso estar en negativo de 2016 a 2022, pero que en la actualidad se encuentra entre el 2% y el 3%.
Comparativa entre hipoteca a interés fijo y variable
Las dos tipologías clásicas de hipoteca son las que están a interés fijo o a interés variable. Las diferencias entre ellas te ayudarán a identificar cuál te conviene más o cuál prefieres elegir para tu préstamo hipotecario:
- Cuota e intereses: en la mayoría de casos las cuotas de una hipoteca a interés fijo son mayores, al igual que los intereses asociados.
- Comisiones: también se identifica mayor presencia y cuantía en comisiones para hipotecas a interés fijo que variables.
- Estabilidad: una hipoteca a interés fijo mantiene invariable su cuota, lo que aporta una total estabilidad, ya que sabrás lo que tienes que pagar durante todo el préstamo, de principio a fin. Esto no sucede con las hipotecas a interés variable, que modifican su cuota tras cada revisión.
- Período de amortización: las hipotecas a interés variable suelen tener asociado un periodo de amortización de mayor duración.
Consejos para elegir la mejor hipoteca a interés variable
Usualmente las hipotecas con interés fijo dan lugar a cuotas más elevadas pero ofrecen menor riesgo y mayor estabilidad a los clientes, puesto que no están determinadas por fluctuaciones en el índice.
En cambio, las hipotecas variables son más atractivas en cuanto a su interés pero el riesgo que se asume es mayor.
Es importante analizar la situación personal y, sobre todo, el nivel de riesgo que se está dispuesto a asumir para escoger la mejor opción en cada caso.
Preguntas frecuentes sobre las hipotecas a interés variable
¿Puedo cambiar a un tipo fijo durante la vida de la hipoteca?
Existen distintas metodologías para cambiar la modalidad de hipoteca a una de tipo fijo. La novación hipotecaria (negociación con la entidad) y la subrogación de hipoteca (cambiar la hipoteca de banco) suelen ser las dos más utilizadas.
También es posible cancelar y contratar una nueva hipoteca que se ajuste por modalidad a tus intereses.
En todo caso hay que estar atentos a las comisiones implícitas en estos cambios.
¿Qué sucede si los tipos de interés suben después de contratar la hipoteca?
En una hipoteca a interés variable los tipos de interés están condicionados por el índice de referencia y, efectivamente, pueden subir o bajar tras cada revisión periódica. En el caso de que suban, la cuota que tendrás que asumir durante ese periodo será mayor.
¿Cuánto puede variar la cuota mensual en una hipoteca a interés variable?
A pesar de que una hipoteca sea a interés variable, algunas entidades financieras sí ponen límites máximos con el fin de proteger a los consumidores. No obstante, es difícil que se alcancen, ya que las variaciones del índice de referencia suelen ser muy contenidas.
¿Existen hipotecas variables sin revisión anual del interés?
Todas las hipotecas variables asocian una revisión periódica al interés que tienen, pero no todas lo hacen de forma anual.
Algunas modalidades aplican esta revisión de manera semestral, trimestral o con otra periodicidad.