La Ley de Ordenación de la Edificación, también conocida como LOE, consiste en la legislación que hay vigente en España en la actualidad (entró en vigor el año 1999), sobre los requisitos básicos que deben cumplirse en la edificación.
Objetivos de la Ley de Ordenación de la Edificación
La Ley de Ordenación de la Edificación tiene como objetivo principal regular los procesos de las edificaciones, fijando las obligaciones y las responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso con el fin de cubrir las garantías de los usuarios en base a unos requisitos básicos.
La Ley establece unos requisitos para todas las edificaciones con el objetivo de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente. Estos requisitos hacen hincapié en la funcionalidad de los edificios en cuanto a dimensiones mínimas, accesibilidad y acceso a servicios, y en la seguridad de las edificaciones teniendo en cuenta la estructura, la situación ante emergencias y la habitabilidad.
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a las constructoras a solicitar todas licencias y autorizaciones administrativas que correspondan y, una vez finalizada la obra, informar de las modificaciones existentes.
Plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación
Los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación empiezan a contar desde la fecha de recepción de la obra y se clasifican de la siguiente manera:
- Garantías que existen durante el primer año.
- Garantías que pueden exigirse durante los primeros 3 años.
- Garantías que tienen una vigencia de 10 años.
Garantías establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación
Para exigir responsabilidad civil de los agentes por daños materiales en el edificio en relación a estos plazos, las garantías correspondientes a cada uno son las siguientes:
- En el plazo de un año: el constructor se hace responsable de daños materiales por vicios o defectos de ejecución, que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
- En el plazo de hasta 3 años: existe responsabilidad por daños materiales en el edificio por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan ciertos requisitos de habitabilidad.
- En el plazo de hasta 10 años: la responsabilidad alcanza a daños relacionados con la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos estructurales, que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Responsabilidades de los agentes intervinientes en la edificación
Todos los agentes intervinientes en la edificación tienen ciertas responsabilidades que cumplir. La Ley de Ordenación de la Edificación se encarga de que así sea.
Estas son las principales responsabilidades que cada agente debe asumir:
Responsabilidades del promotor
- Obtener las licencias de construcción.
- Obtener la documentación e información para el proyecto.
- Concertar seguros de daños o de caución.
- Facilitar documentación al comprador.
Responsabilidades del proyectista
- Redactar el proyecto.
Responsabilidades del constructor
- Realizar la obra de acuerdo al proyecto.
- Nombrar al jefe de obra.
- Dotar a la obra de medios personales y materiales necesarios.
- Acordar las subcontrataciones.
- Suscribir el acta de replanteo.
- Ofrecer la información necesaria al director de obra.
- Concertar seguros de daños o de caución.
Responsabilidades del director de obra
- Dirigir el desarrollo de la obra en función del proyecto y las licencias obtenidas.
Responsabilidades del director de ejecución de obra
- Dirigir la ejecución material de la obra.
- Controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y su calidad.
Responsabilidades de las entidades y laboratorios de control de calidad
- Dar asistencia técnica.
- Determinar la cantidad y calidad de medios personales y materiales.
Responsabilidades de los suministradores de productos
- Facilitar productos.
- Suministrar instrucciones para su uso y mantenimiento.
Importancia de la Ley de Ordenación de la Edificación en el sector inmobiliario
La importancia de la Ley de Ordenación de la Edificación en el sector inmobiliario radica en el hecho de que garantiza el cumplimiento de los requisitos de calidad actuales para cualquier edificación.
En función de ello, los profesionales del sector inmobiliario pueden tener la seguridad de que una edificación cumple con la legislación vigente y dispone de niveles de calidad óptimos exigidos por sus clientes.
También es una garantía para los compradores, que tienen la seguridad de que sus derechos están protegidos y que el inmueble que adquieren realmente cumple con los requisitos descritos.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Ordenación de la Edificación
¿Qué sucede si no se cumple con la Ley de Ordenación de la Edificación?
Es posible que una edificación no cumpla con la Ley de Ordenación de la Edificación. Ante tal situación, hay que asumir ciertas limitaciones:
- No se podrán realizar obras que supongan aumento de volumen, modernización o aumento de su valor de expropiación, aunque sí es posible realizar reparaciones.
- En edificaciones construidas conforme a la normativa derogada, se permiten solo obras de mantenimiento de las condiciones de salubridad y conservación.
- Si es una obra irregular sin licencia o que no es válida, se prohíbe acceder a los servicios básicos o recibir cualquier autorización, hasta que no se tramite la autorización administrativa. Hasta entonces es una edificación en situación de ilegalidad y tampoco se permite realizar obras.
¿Existen excepciones a las normas establecidas por la Ley de Ordenación de la Edificación?
La Ley de Ordenación de la Edificación no se aplica en las siguientes excepciones de obras de nueva construcción:
- Construcciones sencillas y poco técnicas.
- Que no tienen carácter de residencia.
- O que se desarrollan en una sola planta.