La acción de compraventa de una vivienda no sólo supone gastos para el comprador o para quien la recibe (por ejemplo, en herencia) sino también para el vendedor de la misma. Se trata del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más comúnmente conocido como plusvalía municipal o plusvalía por venta de vivienda que grava el incremento desde el momento de la compra hasta su transmisión.
¿Cómo calcular la plusvalía de la venta de una vivienda?
Existen dos métodos diferentes para su cálculo. Uno se basa en el valor real de la plusvalía y el otro en el incremento “objetivo” del valor del terreno.
Se puede elegir libremente entre ambos dependiendo de cual resulte más conveniente.
El valor real se calcula:
Valor de transmisión del terreno – Valor de adquisición del terreno = Base imponible
El valor objetivo se calcula:
Valor catastral del terreno x coeficiente determinado por municipio = Base imponible
En ambos cálculos, la base imponible se multiplicará por el tipo de gravamen del municipio.
Conceptos básicos:
- El valor catastral del suelo de la vivienda: dato que aparece en el IBI y en el catastro de la vivienda.
- Tasa de revalorización: fijada por el Ayuntamiento de la localidad donde se encuentra el inmueble. Los valores máximos los fija el Ministerio de Hacienda.
- Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen: también depende de cada municipio, aunque nunca podrá superar el 30%.
- Por último, también se pueden aplicar bonificaciones: las que cada Ayuntamiento crea conveniente.
¿Cuánto es la plusvalía por venta de vivienda?
Para saber cuánto es la plusvalía máxima por venta de vivienda hay que tener en cuenta todos los factores mencionados. Cada operación va a tener un coste distinto. Con un ejemplo se puede entender mejor este cálculo:
Compras una vivienda en 2015 y en 2025 la has puesto a la venta. El valor catastral del suelo es de 100.000 euros.
Supongamos también que la tasa de revalorización fijada por el Ayuntamiento del municipio es del 3,5% por año. Como han transcurrido 10 años, se debe aplicar un 35% a los 10.000€ del valor catastral, por lo que el inmueble se ha revalorizado 35.000€.
A esta base es a la que hay que aplicar el impuesto de plusvalía. Por tanto, si el Ayuntamiento ha establecido que sea del 30%, el gasto de plusvalía municipal ascendería a 10.500€ (total al que habría que aplicarle bonificaciones en caso de que correspondan).
¿Cuándo se paga la plusvalía por venta de vivienda?
Como en todo trámite fiscal, es importante cumplir con los plazos establecidos sobre cuándo se pagan las plusvalías por venta de vivienda.
Debe realizarse a partir del momento en que se formaliza la escritura de compraventa. El vendedor tiene desde ese momento treinta días hábiles para efectuar el pago.
¿Quién paga la plusvalía en la venta de una vivienda?
El gasto de plusvalía municipal se aplica cuando vendes una vivienda, recibes una casa en donación o heredas un inmueble. La diferencia reside en quién debe abonar el gasto en cada caso:
- Si se trata de una venta, será la parte vendedora quien pagará el gasto de plusvalía.
- Con una donación, la persona que recibe el inmueble será la encargada de liquidar el tributo.
- Lo mismo sucede si se trata de una herencia, deben pagar la plusvalía los herederos que reciben el inmueble.
Exención de pago de la plusvalía por la venta de una vivienda
La plusvalía por venta de vivienda es un impuesto muy polémico porque, como se ve reflejado en el cálculo y el ejemplo anterior, el sistema “objetivo” no tiene en cuenta si hay o no beneficio por parte del vendedor.
Derivado de esta situación, se han promovido leyes que permiten la exención del pago de la plusvalía por venta de una vivienda en determinadas situaciones:
Exención por dación en pago de la hipoteca
El artículo 105.1.c del Decreto-legislativo 2/2004 establece que las plusvalías quedan exentas de aplicarse en aquellas viviendas habituales que se hayan transmitido bajo concepto de dación en pago de la hipoteca, así como también en caso de ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
¿Hay exención por la venta de un piso para comprar otro?
En España no existe exención de pago de la plusvalía por la venta de una vivienda para comprar otra, sin embargo sí hay dos situaciones en las que puede aprovecharse una exención total o una reducción del coste final:
- Desde que se aprobó el Decreto-ley 26/2021, se puede solicitar la exención de la plusvalía en caso de no haber obtenido ganancias con la venta o transmisión (es aplicable a ventas, herencias y donaciones).
- También desde 2021, si vendes tu vivienda habitual para comprar otra en la que también vas a residir de forma permanente y haces la operación en un plazo no superior a los 2 años, puedes solicitar una reducción en el pago de plusvalía.
Otras situaciones en las que existe exención de pago de plusvalías son aquellas en las que este pago se realice entre cónyuges, o si se trata de un patrimonio histórico-cultural o de entidades concretas del Estado.