Conocer qué impuestos se pagan al vender una casa en España es importante, porque pueden suponer una cantidad económica considerable, que tendríamos que tener en cuenta de cara a la rentabilidad que deseamos obtener con esta operación.
En este artículo queremos resolver tus dudas al respecto. ¿Hay que pagar IVA al vender una vivienda? ¿Es el propietario quien paga la plusvalía? ¿Cómo afecta la venta de tu vivienda a tu declaración de la Renta? Estas y otras preguntas sobre los impuestos al vender una casa te las resolvemos a continuación:
Impuestos a pagar al vender un inmueble en España
Nos vamos a centrar en los impuestos al vender un inmueble en España. Por lo general tenemos que hacer frente a los siguientes:
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el nombre común con el que se conoce al Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Entre los impuestos que se pagan al vender una casa este suele ser uno de los grandes olvidados.
Este impuesto se paga sobre el incremento del valor del terreno, según el valor catastral de la vivienda y los años que hayan transcurrido desde el momento de la compra hasta el de la venta. Al ser un impuesto municipal, será cada ayuntamiento el que establezca el tipo a pagar.
IRPF
Entre los impuestos al vender una casa el primero que se nos viene a la cabeza suele ser el IRPF.
Este impuesto se aplica sobre la ganancia patrimonial que has obtenido por vender tu casa. Es decir, de manera general, se calcula restando al precio de venta de la vivienda, el precio al que la compraste en su día.
Hay que tener en cuenta que puedes sumar al precio de compra otros impuestos que tuviste que pagar como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Y al precio de venta le puedes restar impuestos como el de la Plusvalía.
A la hora de declarar la ganancia patrimonial, debes tener en cuenta que en función de cuánta ganancia hayas obtenido, el tipo del impuesto será diferente:
- Si la ganancia ha sido inferior a 6.000€, un 19%.
- Si la ganancia fue de 6.000€ a 50.000€, un 21%.
- Si la ganancia fue de 50.000€ a 200.000€, un 23%.
- Si la ganancia fue de 200.000€ a 300.000€, un 27%.
- A partir de los 300.000€ de ganancia, un 28%.
También hay una serie de excepciones al pago de este impuesto. Si no hubo ganancia patrimonial, no tendrás que pagarlo aunque sí es recomendable declarar esa pérdida.
Además, si vas a reinvertir el dinero de la venta del inmueble en otra vivienda habitual, no tendrás que pagar IRPF.
Impuestos específicos al vender una casa o un piso
A la hora de valorar qué impuestos se pagan al vender una casa en España, hay otros importantes a tener en cuenta, que son específicos para cada inmueble:
IVA
El IVA solamente es aplicable cuando la vivienda de compraventa es una obra nueva. Si la vivienda es tu casa habitual y la vas a vender, no tendrás que pagar el IVA y tampoco tendrá que hacerlo el nuevo propietario.
Para los casos en los que sí se debe pagar, el tipo impositivo es del 10% o del 4% en el caso de las viviendas de régimen especial o protección pública. El porcentaje se calcula teniendo en cuenta el precio de compra.
Además, en caso de que se trate de una vivienda nueva, el IVA irá acompañado del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Junto con el IVA, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es otro de los impuestos al vender una casa al que tenemos que hacer frente.
Este impuesto también viene dado por las comunidades autónomas y fluctúa entre el 0,5% y el 1,5%. Es importante tener en cuenta que se debe liquidar en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la venta de la casa nueva.
ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es el impuesto que se debe pagar por vender una casa o un piso de segunda mano. Es decir, en lugar de pagar el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en la compraventa de una vivienda que no es nueva, se abona este impuesto.
El ITP se debe liquidar en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la venta de la casa y el tipo impositivo depende de la comunidad autónoma, yendo desde el 4% hasta el 10%.
Cómo afecta el tipo de inmueble a los impuestos
Los impuestos al vender un inmueble también pueden variar en función de muchos factores. Su propia tipología puede afectar de distintas maneras a los tipos vinculados al precio de venta final:
Diferencias entre la venta de una casa y un piso
A nivel fiscal no hay diferencias significativas entre la venta de una casa y un piso. Aún así, existen ciertos factores que sí pueden influir, aunque sea de forma indirecta:
- Valor de mercado: que a su vez depende de muchos otros factores, pero que puede incidir en una diferencia clara en los impuestos al vender una casa o un piso.
- Valor catastral: asociado a cada inmueble de forma específica y que, siendo la misma zona, puede ser distinto respecto a un piso que a una casa.
Venta de inmuebles comerciales vs residenciales
La diferencia en relación a los impuestos al vender un inmueble son más notorias si comparamos uno comercial con otro residencial.
Estos son los elementos más importantes a tener en cuenta:
- Ganancia patrimonial: es posible solicitar una exención al ser vivienda habitual desde hace más de 3 años, pero no es aplicable a los inmuebles comerciales.
- IRPF: si bien ambos tipos de inmuebles deben acogerse a este impuesto, lo harán de distinta forma y, por tanto, el importe final será distinto.
- Deducciones: son diferentes las disponibles para inmuebles residenciales que para los comerciales.
- IVA: vinculado por lo general a la venta de un inmueble comercial, ya que en inmuebles residenciales es más común afrontar el ITP si se trata de una operación entre particulares.
Exenciones y deducciones fiscales en la venta de inmuebles
Al analizar qué impuestos se pagan al vender una casa en España hemos mencionado en algunos casos deducciones y exenciones disponibles. Vamos a verlas con más detalle a continuación:
Exenciones por reinversión en vivienda habitual
Si al vender tu vivienda habitual reinviertes el total en una nueva vivienda que también va a ser categorizada como “habitual”, es posible conseguir la exención del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
Debes esperar, eso sí, a haber pasado al menos 3 años en la vivienda y garantizar que la reinversión será el total percibido por la venta de la antigua casa.
Deducciones por mejoras en el inmueble
En la actualidad es posible deducirse en el cálculo de la ganancia patrimonial mejoras realizadas en el inmueble con las siguientes características:
- Reformas significativas que revaloricen el inmueble.
- Gastos relacionados con servicios de arquitectos, permisos y materiales utilizados.
| Tabla comparativa de impuestos al vender casas, pisos e inmuebles comerciales | ||
| Impuesto | Casa o piso | Inmueble comercial |
| Plusvalía municipal | Se paga | Se paga |
| IRPF | Se paga | Se paga |
| IVA | Se paga si es obra nueva | Se paga |
| ITP | Se paga si es segunda mano | No se paga |
| Deducciones | Por gastos de mejora y servicios de notaría y registro | Por gastos relativos a la actividad comercial y por amortización del inmueble |
