Conocer qué impuestos se pagan al vender una casa en España es importante, porque pueden suponer una cantidad económica considerable, que tendríamos que tener en cuenta de cara a la rentabilidad que deseamos obtener con esta operación.
En este artículo queremos resolver tus dudas al respecto. ¿Hay que pagar IVA al vender una vivienda? ¿Es el propietario quien paga la plusvalía? ¿Cómo afecta la venta de tu vivienda a tu declaración de la Renta? Estas y otras preguntas sobre cuánto se paga de impuestos por vender una casa te las resolvemos a continuación:
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España?
Nos vamos a centrar en los impuestos al vender un inmueble en España. Por lo general tenemos que hacer frente a los siguientes:
IRPF por venta de vivienda
Entre los impuestos por venta de vivienda en España el primero que se nos viene a la cabeza suele ser el IRPF.
Este impuesto se aplica sobre la ganancia patrimonial que has obtenido por vender tu casa. Es decir, de manera general, se calcula restando al precio de venta de la vivienda, el precio al que la compraste en su día.
Hay que tener en cuenta que puedes sumar al precio de compra otros impuestos que tuviste que pagar como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Y al precio de venta le puedes restar impuestos como el de la Plusvalía.
A la hora de declarar la ganancia patrimonial, debes tener en cuenta que en función de cuánta ganancia hayas obtenido, el tipo del impuesto será diferente:
- Si la ganancia ha sido inferior a 6.000€, un 19%.
- Si la ganancia fue de 6.000€ a 50.000€, un 21%.
- Si la ganancia fue de 50.000€ a 200.000€, un 23%.
- Si la ganancia fue de 200.000€ a 300.000€, un 27%.
- A partir de los 300.000€ de ganancia, un 28%.
También hay una serie de excepciones al pago de este impuesto. Si no hubo ganancia patrimonial, no tendrás que pagarlo aunque sí es recomendable declarar esa pérdida.
Además, si vas a vender una casa para comprar otra o reinvertir el dinero de la venta del inmueble en otra vivienda habitual, no tendrás que pagar IRPF.
Plusvalía municipal por venta de vivienda
La plusvalía municipal es el nombre común con el que se conoce al Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. A la hora de plantearse qué impuestos se pagan al vender una casa en España, suele ser uno de los grandes olvidados.
Este impuesto se paga sobre el incremento del valor del terreno, según el valor catastral de la vivienda y los años que hayan transcurrido desde el momento de la compra hasta el de la venta. Al ser un impuesto municipal, será cada ayuntamiento el que establezca el tipo a pagar.
¿Quién paga el IBI en la venta de una vivienda?
En una operación de compraventa, el pago del IBI puede ser negociado para que cualquiera de las partes asuma ese coste. Hay 3 posibilidades:
- Lo paga el vendedor: es lo que indican los artículos 61, 63 y 75 de la Ley de Haciendas Locales. Si no hay acuerdo entre las partes, también es la normativa que se impone.
- Lo paga el comprador: esta posibilidad se suele negociar sobre todo cuando la venta se realiza a principios de año.
- Se paga proporcionalmente: cada parte asume el coste en función del número de meses en que se ha sido propietario del inmueble.
Impuestos por venta de vivienda no residentes
Los impuestos al vender un inmueble también pueden variar en caso de que no se trate de la vivienda habitual, que sea segunda residencia o incluso vivienda de segunda mano.
Impuesto de transmisiones patrimoniales en vivienda (ITP)
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es el impuesto que se debe pagar por vender una casa o un piso de segunda mano. Es decir, en lugar de pagar el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en la compraventa de una vivienda que no es nueva, se abona este impuesto.
El ITP se debe liquidar en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la venta de la casa y el tipo impositivo depende de la comunidad autónoma, yendo desde el 4% hasta el 10%.
Impuesto por actos jurídicos documentados (IAJD)
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es otro de los impuestos al vender una casa al que tenemos que hacer frente.
Este impuesto también viene dado por las comunidades autónomas y fluctúa entre el 0,5% y el 1,5%. Es importante tener en cuenta que se debe liquidar en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la venta de la casa nueva.
¿Quién está exento de pagar estos impuestos?
A la hora de valorar qué impuestos se pagan al vender una casa en España, también existe la posibilidad de aprovechar las exenciones disponibles:
Exención por reinversión en vivienda habitual: requisitos
Si al vender tu vivienda habitual reinviertes el total en una nueva vivienda que también va a ser categorizada como “habitual”, es posible conseguir la exención del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
Debes esperar, eso sí, a haber pasado al menos 3 años en la vivienda y garantizar que la reinversión será el total percibido por la venta de la antigua casa.
Los mayores de 65 años no pagan plusvalía
Tal y como establece la Agencia Tributaria en España, “están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión por personas mayores de 65 años de la vivienda habitual.”
Para poder aprovechar esta exención, el inmueble debe constituir su vivienda habitual en ese momento y hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Exención de impuestos por vender en dación de pago
La dación en pago permite al deudor entregar su vivienda al acreedor por los pagos pendientes y finiquitar así la deuda hipotecaria.
Esta exención se aplica al IRPF y afecta a la ganancia patrimonial, cuando se dan estas condiciones:
- Que sea la vivienda habitual del deudor.
- Que la transmisión se realice efectivamente por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
- Que el objetivo sea cancelar las deudas hipotecarias con respecto a esa vivienda.
- Que el propietario no tenga otros bienes o derechos cuya cuantía sea suficiente para satisfacer toda la deuda.
